משכנתא במחשבה תחילה

רכישת דירה היא אחד האירועים הכלכליים המכוננים ביותר למשפחה ממוצעת. במקרים רבים מדובר בעסקה הגדולה ביותר בחיים, הנושאת עמה מורכבויות כבדות ולחצים כלכליים. עבור אלה שרוכשים דירה בפעם הראשונה תהליך נטילת משכנתא עשוי להיראות זר ורצוף בירוקרטיה, אבל למעשה מדובר בסוג ההלוואה הנפוצה והאולטימטיבית לדיור. עם קצת תכנון מקדים, מחשבה על ההיבטים השונים והתייעצות עם אנשי מקצוע, התהליך יכול להפוך נהיר ופשוט . 
כדי להבין את עולם המשכנתאות לעומק ולספק תובנות אקטואליות נוכח השינויים בשוק, שוחחנו עם מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל, דודי מייזליק. עם ניסיון של עשרות שנים בתחום המשכנתאות, מייזליק מכיר היטב את דפוסי ההתנהגות הכלכליים של משקי הבית בישראל והאתגרים מולם הם ניצבים בבואם ליטול משכנתא לרכישת נכס. אבל לפני כן, הוא מספק רקע עדכני על שוק המשכנתאות בצל התמורות הכלכליות והשפעות מלחמת 'חרבות ברזל'. "מאז תחילת השנה ישנו גידול בביקוש למשכנתאות ביחס לשנה שעברה", הוא אומר. "אבל העלייה הזאת נובעת דווקא ממחזורי משכנתא ולא מנטילת משכנתאות חדשות. בעולם המשכנתאות החדשות לצורך רכישת נכס דווקא חלה ירידה השנה, בייחוד ברכישת דירות חדשות מקבלנים. עם זאת, שוק המשכנתאות שומר על פעילות בעצימות גבוהה בהמשך לשנת 2024. אנחנו רואים פעילות משמעותית למרות הכל". 
את העלייה בביקוש למחזורי משכנתאות הוא מייחס לשלושה גורמים עיקריים. "הראשון הוא הקלות רגולטוריות בתהליך הממשק הקיים בין בנקים בעת ביצוע מחזור משכנתא, המתאפשרות כחלק מהרפורמה שנכנסה לתוקף באפריל השנה. ההקלות הללו מגדילות את האפשרויות ומקלות על ביצוע מחזורי משכנתא. גורם נוסף שמשפיע על הביקוש הגובר למחזורי משכנתא, הוא עליית שיעור הריבית בהלוואות שנלקחו במסלול ריבית משתנה כל חמש שנים, כאשר מועד השינוי בא לידי ביטוי השנה. לפני חמש שנים הריביות היו זולות יותר, ולכן שיעור הריבית החדשה גבוה מזה שהיה לפני חמש שנים כשהם נטלו את המשכנתא. לכן, אנשים רבים שהריבית התייקרה להם השנה, מבצעים מחזור משכנתא להטבת התנאים הקיימים. הסיבה השלישית לעלייה בביקוש למחזורי משכנתא, היא הרצון להקל על התשלומים השוטפים. מי שמשלם  משכנתא כמה שנים, יכול באמצעות מחזור משכנתא לפרוס את היתרה לתקופה מקסימלית של 30 שנה ולהקטין בכך את ההחזר החודשי". 
הגורמים שמונה מייזליק הזניקו את הביקוש למחזור משכנתא שחווה עלייה של כ-30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. "אנחנו בהחלט רואים גידול בביקוש למחזור משכנתא", הוא מעיד. "לכן, ההמלצה היא לבחון זאת גם בבנקים אחרים ולא רק בבנק המקורי שהעמיד את המשכנתא. אם מישהו מגיע למסקנה שנכון לו למחזר את המשכנתא, צריך לקחת בחשבון שבמובנים רבים זה כמו לקחת משכנתא חדשה. בדיוק כפי שבודקים הצעות ממספר בנקים בטרם נוטלים מהם משכנתא, כך נכון לבחון הצעות מבנקים אחרים לקראת מחזור משכנתא. בהחלט, לא תמיד נכון להסתפק בבנק המקורי שהעמיד את ההלוואה".

איחוד ופיצול

לעיתים קרובות, משכנתא מורכבת מתמהיל שמכיל מספר מסלולי ריבית. לפעמים, בגלל השינוי בין המסלולים, יתכן שאחד מהם יישאר אטרקטיבי ואילו המסלול הנוסף יהיה כזה שכדאי לשנותו. "במקרה כזה", מסביר מייזליק, "ישנו תהליך שנקרא מחזור חלקי. לא צריך לגעת במסלול הטוב, אבל ממחזרים את הרכיב במשכנתא שכבר לא אטרקטיבי. גם במחזור של חלקים מהמשכנתא ניתן לפנות לבנקים אחרים, וכך המשכנתא תפוצל למעשה לשני בנקים שהביאו יחד את התמהיל האטרקטיבי ביותר. אמנם במקרה כזה נדרש לשעבד נכס לשני בנקים שונים, אך עדיין מדובר בתהליך שיכול להיות משתלם". 
אחרי שמדברים על פיצול הלוואות, מייזליק מתייחס למגמה פופולרית אחרת של איחוד הלוואות. ישנם אנשים שנטלו על עצמם מספר הלוואות במקביל. כל אחד מסיבתו הוא – אחד נטל כדי לעמוד בהוצאות חתונת הילדים, השני מתנהל באופן כושל מבחינה כלכלית וכל פעם לוקח הלוואה חדשה, השלישי רצה לממן טיול ולימודים במקביל, אז נטל שתי הלוואות. לא משנה מהי הסיבה, כפילות הלוואות מעמיסה על הנטל השוטף ויכולה להביא אנשים לחדלות פירעון, מינוס בבנק או מעמסה כלכלית על משק הבית. כתוצאה מכך, רבים פונים לפתרון של איחוד הלוואות תחת משכנתא אחת. במקרה כזה, ההחזר החודשי פוחת משמעותית, הוא נפרס בצורה אולטימטיבית ביחס ליכולת ההחזר של הלקוחות, מפחית את הריביות ומאפשר ראש שקט יותר שממוקד בהלוואה אחת ולא בכמה. 
לדברי מייזליק, מדובר בתופעה פופולרית. "לקוחות שמחזיקים במספר הלוואות קצרות טווח יכולים עד סוף שנת 2025 ליהנות מהקלה של בנק ישראל, המאפשרת הגדלה של סכום המשכנתא הניתנת, כנגד שיעבוד דירת מגורים למטרות שונות שאינן רכישה או בניה של דירה.  אם בזמן רגיל ניתן לקחת משכנתא  לכל מטרה  המוגבלת לעד חצי משווי הדירה כולל משכנתא  קיימת, הרי שעד  סוף השנה, בנק ישראל מאפשר לחרוג מן המגבלה של ה - 50% משווי הדירה בעוד 200 אלף ₪. זו הקלה שהגיעה כחלק משורת הקלות של בנק ישראל בתקופת המלחמה, אך היא אמורה להסתיים עד סוף השנה האזרחית. 

כלכלת מלחמה

במלחמה האחרונה, בדומה לתקופת הקורונה, בנק ישראל קבע מדיניות של הקלות על משקי בית המתקשים לעמוד בהחזרים בתקופת המלחמה. בדומה להקלה הקודמת, בתחילת המלחמה ובמהלכה התאפשר ללקוחות הבנקים להקפיא את תשלומי המשכנתא. מתוך הבנה שישנם אנשים שעסקיהם סגורים, בתיהם נפגעו או כאלה שנלחמו, הבנקים אפשרו דחייה של תשלומים בלי ריבית בהתאם לדרגת הממשק עם המלחמה. באופן טבעי, ההקלות נגעו באופן מוגבר יותר ללקוחות הקרובים לאזורי הלחימה. על אף העובדה שכרגע אין מסלולי דחייה פעילים בגלל החזרה היחסית לשגרה, מייזליק ממליץ ללקוח שיש לו בעיה בעמידה בתשלומים החודשיים לדבר עם הבנק ולמצוא פתרונות יעילים. 
אם כבר, הוא ממש לא מביע נלהבות מרעיון דחיית התשלומים. "צריך להבין", הוא אומר, "שדחיית תשלומים נועדת למצבי קיצון. מי שאין לו צורך ברור בכך, ממש לא מומלץ לו לדחות את המשכנתא סתם כי זה יותר נוח. אין בכך שום רווח ממשי, אלא רק דחיית הקץ. בסוף משלמים על זה יקר יותר. לא מדובר במתנה. השימוש בדחיית תשלומים נועד רק כאשר כלו כל הקיצין ואין שום מוצא אחר". 
השאלה הגדולה היא איך כן נכון להתנהל. בסוף, גם איחוד הלוואות וגם הקלות נוספות שמתאפשרות מובילים דווקא לבוץ טובעני יותר. אנשים שומעים על האפשרויות הרבות, מתפתים לקחת אותן ואז משלמים את המחיר לתקופה ממושכת וארוכה. למרבה השמחה, לשאלה הזאת יש תשובה פשוטה: הפעלת שיקול דעת. "בכל השיקולים הללו צריך לבחון עלות מול תועלת", מסביר מייזליק. "כדוגמה, ניקח משפחה ששילמה 4,000 שקלים בחודש על מספר הלוואות שנטלה על עצמה. היא בוחרת לאחד את ההלוואות למשכנתא אחת גדולה עם פריסה נוחה המייצרת לה החזר חודשי נוח של 1,000 שקלים. על פניו, מדובר בצעד נכון שתואם יותר את הכנסותיהם. אם הם מגיעים מכך למצב של איזון כלכלי ופותחים דף חדש, זה בהחלט מבורך. יחד עם זאת, אם אותה משפחה תראה "כי טוב" ותחזור לנוהג לקיחת הלוואות נוספות, היא תעמיק את הבור ותתקשה הרבה יותר לצאת ממנו. הפתרון של איחוד הלוואות הוא אפוא חד-פעמי. זה לא דבר שניתן ליישום מדי תקופה. בסוף צריך להפעיל שיקול דעת". 
הדברים אמורים גם כלפי משכנתאות קיימות. "בנק ישראל רואה עלייה בפיגורי תשלומי משכנתאות בשנתיים האחרונות", אומר מייזליק. "גם כאן נדרש להפעיל שיקול דעת. אם רואים שהפיגור אינו מעידה חד-פעמית, אלא אירוע מתמשך שאין דרך לעמוד בו באופק הנראה לעין, צריך לשקול אפשרות למכור את הנכס ולעבור להתגורר בנכס זול יותר. בסוף המשכנתא ניתנה לרכישת הנכס ומכירתו של הנכס עשויה בעת קושי לאפשר לחזור למצב שבו לא תהיה הלוואה .  

מבינים את הצרכים

כמו בהיבטים פיננסיים אחרים גם במשכנתאות ישנם מאפיינים ייחודיים לציבור החרדי. בנק מרכנתיל, כמי שמכיר היטב את הציבור החרדי ופועל בתוכו באופן שוטף, יודע לספק את הצרכים הללו עם הבנה מעמיקה של ההתנהלות הייחודית. "בנק מעמיד הלוואה בכפוף לשני קריטריונים מנחים: כמה הוא יכול לתת לפי השווי של הדירה, והיחס המקסימלי שאפשר לאשר בין החזר חודשי צפוי להכנסה פנויה של הלקוחות. באופן עקרוני, בנק יכול להעמיד הלוואה שההחזר החודשי שלה לא יעלה על שליש עד 40% מהכנסות של משק הבית. אבל כאן ישנם היבטים נוספים שאנחנו מכירים בהתנהלות של הציבור החרדי, כמו הכרה גם באפיקי פרנסה מיוחדים, כגון: מלגת כולל, תמיכה משפחתית ואפילו היכרות של אנשי  הבנק עם המשפחה והקהילה.  ההיכרות של המשפחות עם הבנק תורמת ומסייעת". 
בנוסף, גם מבחינת הנכסים יש היבטים ייחודיים הנפוצים בציבור החרדי כמו טאבו משותף. "גם להיבטים הללו אנחנו יודעים למצוא פתרונות", אומר מייזליק. אנחנו מכירים את הערים החרדיות הגדולות כמו גם את הפריפריה החרדית ולא נבהלים להתמודד עם רישום מיוחד של הדירה שאינה בהכרח בטאבו מוסדר כמו חברות משכנות , מושע וכדומה. גם במקרה של רישום לא הכי ברור אנחנו בוחנים את המקרה לעומק עם המחלקה המשפטית של הבנק וערוכים לבדוק ולמצוא פתרונות. אנחנו מבינים את הצרכים של הציבור החרדי ויודעים להתחשב בהם". 

"כל מעשיך בספר נכתבים"

דודי מייזליק, מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל, משתף בטיפים מיוחדים לזוגות צעירים לקראת הוצאת משכנתא. 

1. כיום הבנקים עושים שימוש בדו"ח נתוני האשראי. אם בעבר היה אפשר ללכת לבנק אחר ולתת כל מיני הסברים, היום כולם משתמשים במערכת שרואה הכול – כל הוראת-קבע שחזרה, כל צ'ק שחזר וכל פיגור בהלוואה. כל מעשיך בספר נכתבים. פעילות לא תקינה בחשבון פוגעת לאחר מכן בהוצאת המשכנתא, ולכן מומלץ מהרגע הראשון להתנהל באחריות ולשלוט על החשבון. דו"ח נתוני האשראי הוא תעודת הזהות והפנים שלכם.
2. בתחילת הדרך  הבנק בודק כמה לממן מהנכס וכמה מההכנסות. חשוב להקפיד לייצר הון עצמי מינימלי בערך של רבע מהדירה הנרכשת. אם אין ברשותכם הון עצמי כזה נכון לשקול מגורים במקום זול יותר.
3. לפני הוצאת משכנתא חשוב מאד להקפיד על הפקדת הכנסות בחשבון הבנק. הבנק לא מכיר בהכנסות שאינן שוטפות או מגיעות מכסף מזומן שלא מופקד באופן קבוע ומוכר כהכנסה. מומלץ להיות מסודרים גם בהיבט הזה וכך לגשת לתהליך הוצאת המשכנתא בצורה רגועה וטובה. 

אי עמידה בפירעון האשראי עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל

המידע המופיע באתר נועד להעניק ידע וקווים כלליים מנחים בתחום התנהלות פיננסית נכונה. המידע עשוי להיות חלקי או כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ אישי. אין לראות במידע האמור משום המלצה, ייעוץ או חוות דעת מקצועית ויש להיוועץ עם גורם מקצועי לצורך קבלת ייעוץ המותאם לצרכיו האישיים של הלקוח.