מפת הדיור העתידית

מיליוני מילים נשפכו על מצוקת הדיור החרדית, על עשרות אלפי יחידות הדיור שהמגזר יזדקק להן בעשורים הקרובים ועל הקצב המקרטע עד צולע שבו הפתרונות התכנוניים מתקדמים בו. אך נראה כי בכל זאת, כוחות השוק עושים את שלהם, והציבור מוצא פתרונות, חלקם בייזום ממשלתי או בגיבוי הרשות המקומית, וחלקם ביוזמות עצמיות או קהילתיות מבורכות.
על קצה המזלג, משום שלא ניתן להגיע לכל נקודה בארץ, נסקור את הפתרונות המרכזיים שצברו תאוצה בשנים האחרונות במפת הדיור החרדית.

נקודות אור צפוניות

בירות הצפון צפת וטבריה הוותיקות, עדיין מובילות כפתרונות הדיור הצפוניים העכשוויים – אך לצידן צצות עוד ועוד נקודות צפוניות שמהוות קרן של תקווה למצוקת הדיור החרדית. 
במרכז העיר טבריה מתגוררות כיום מאות משפחות מחצר קרלין, שסימנה את העיר כיעד אטרקטיבי וכפתרון דיור אולטימטיבי, ולצידן צמחו הקריות החדשות. קרית צאנז בשיכון ד', ופרויקטים חרדיים נוספים באזור פוריה, שהביאו מאות משפחות נוספות לטבריה, והפכו אותה ליעד מבוקש – מהעיר התחתית ועד לפוריה עילית. 
בצפת השכנה, התאכלסו בשני העשורים האחרונים אלפי משפחות חרדיות, רובן צעירות, ויש בה קהילות רבות שרואות בה יעד: אמשינוב, ביאלה, סערט ויז'ניץ, צאנז, וכמובן קהילות חב"ד וברסלב הגדולות, וקהילות ליטאיות וספרדיות וותיקות.
ומכאן לעיר ותיקה נוספת: אחד הפתרונות שאליהן הגיעו בחצר ויז'ניץ, הוא בעפולה, או נכון יותר בעפולה עילית, שמאכלסת כיום מאות רבות של משפחות מבני החצר, לצד קהילות נוספות שהצטרפו למגמה. זאת, לצד הקהילה הליטאית הגדולה בגבעת המורה וקהילת חב"ד הוותיקה שממשיכות להתפתח.
אך אחרי צפת וטבריה ורכישות מוכוונות של דירות יד שנייה, חשוב לשים לב לפתרונות שעוסקים באלפי יח"ד חדשות. שימו לב לנתון הבא: בתוך כעשור בלבד רכסים צפויה להפוך לעיר העתיד החרדית בצפון הארץ. אם כיום מתגוררים ביישוב כ-15 אלף תושבים, הוא צפוי להפוך בתוך עשר שנים לעיר ואם בישראל, עם כ-55 אלף תושבים. בהיקף כולל של כ-5,000 יחידות דיור, מעל 2,000 דונם של כבישים, טיילת ומרחבים ציבוריים, לצד 100 מבני ציבור חדשים.
ואכן, עם חיבור חדש לכביש 6 ושני מתחמי מסחר ותעסוקה ענקיים נראה כי עתידו של היישוב החרדי הצפוני צפוי להיות טוב יותר מערים חרדיות אחרות שמתמודדות עם מחסור בשטחי מסחר ומקומות תעסוקה. הפעם, התוכנית שאותה מקדם ראש המועצה יצחק רייך, כוללת בינוי מסודר של תעסוקה, מסחר ואפילו מבני ציבור שימתינו לתושבים מיד עם האכלוס.  
הסכם הגג שנחתם בין מועצת רכסים לבין משרדי האוצר והשיכון, מעניק לרכסים כאמור כ-5,000 יחידות דיור חדשות בשלוש שכונות שעתידות לשלש את אוכלוסיית היישוב: שכונת הפרסה (שתכונה גם: משכנות התורה), תכלול כ-2,000 יחידות דיור. רובן שווקו במכרזי 'מחיר מטרה' ותנופת הבנייה בה בעיצומה. כבר בסוף השנה הנוכחית (2025) צפוי להתחיל האכלוס. 
לצדה תוקם שכונת רכסים צפון - עם כ-2,500 יחידות דיור, על שטחי היישוב רכסים, קרקעות פרטיות וקרקעות מהמועצה האזורית זבולון. השכונה השלישית, 'רסקו' תוקם על קרקע פרטית ותכלול כ-500 יחידות דיור. במקביל, ראש המועצה פועל להרחיב את היצע הדיור באמצעות תוכניות פינוי בינוי והתחדשות עירונית שיוסיפו לעיר יחידות דיור נוספות.
בכל מה שנוגע לחדשנות, רכסים עתידה להיות גם עיר חכמה, עם פינוי אשפה פנאומטי, תאורת לד, ואפילו חשמל כשר: בשטח המשותף לרכסים ולמועצה האזורית זבולון יוקם מגה פרויקט: מתקן אנרגיה מהגדולים בארץ, שיספק גם חשמל כשר לתושבים.
שני מרכזי המסחר והתעסוקה אמורים להוות את העוגן הכלכלי המרכזי של העיר. האחד, בהיקף של 70 אלף מ"ר, כמרכז עסקים, והשני בהיקף של 250 אלף מ"ר יקודם בשיתוף עם המועצה האזורית. המרכזים הללו צפויים למשוך סופרמרקטים ובנקים, מרכזים של שירותי בריאות, לצד מרכזי תעסוקה מתקדמים, בנייני משרדים חדשניים ועוד.
התיישבות חרדית משמעותית שיש לה עתיד של בינוי מאסיבי קיימת בנוף הגליל, והעירייה אף מקדמת תוכניות לבניית שכונות חדשות המיועדות למגזר החרדי, מתוך מטרה לחזק את הרוב היהודי בעיר. 
שכונת הר יונה ג', מאכלסת בני קהילות רבות, שהבולטות שבהן הן בעלזא ותולדות אהרן שהיו מחלוצי ההתיישבות בשכונה החרדית הוותיקה במרומי הר יונה. אך לצידן, התוכניות להרחבת ההתיישבות החרדית מקודמות בגיבוי עירוני מלא, והצפי הוא לשכונות חדשות עם אלפי יחידות דיור שאם לא יחול שינוי של ממש, ייועדו לציבור החרדי.
חשוב לציין שתוכניות שונות מתגבשות גם סביב מכרזי העיר עכו, שעתידה לאכלס עוד אלפי יחידות דיור חדשות, אך עדיין מוקדם לקבוע אם אלה יבשילו לכדי מעשה כפתרון דיור למגזר החרדי.

המשולש החרדי הדרומי

ללא ספק, חלק מהותי ונכבד מהעתיד של הציבור החרדי בדרום הארץ, מתמקד באזור קרית גת. מכרזי רמ"י לשכונה החדשה בדרום מערב העיר, המיועדת לציבור החרדי כוללים כ-5,300 יחידות דיור שיתפרשו על פני קרקע של 1,700 דונם.
אך בעוד פרויקט "קריית גת מערב" מתקדם בקצב מואץ, ובשטח כבר נראים ניצני פירותיהן של הגרלות 'מחיר מטרה' לזוגות צעירים, כשהתחלות הבנייה ייראו מיד לאחר סיום הקמת התשתיות, נידונה תוכנית להרחבה משמעותית של קריית גת לכיוון מערב, בהיקף של 26,000 דונמים. מדובר ההרחבה שתכלול גם את מתחם פלוגות. למי שטרם שמע, זהו לא מתחם או שכונה אלא עיר חדשה שתעמוד בפני עצמה.
העיר החדשה שתקום בפלוגות - ענקית: מדובר על שטח עצום של 11,366 דונם בתחומי המועצות האזוריות שפיר ולכיש. על השטח הזה, מתכנן משרד השיכון כ-37,000 יחידות דיור שיוכלו לאכלס כ-200,000 תושבים. השלב הראשון, הכולל 10,500 דירות, כבר הונח על שולחנה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. אם הציביון יישמר כחרדי, זהו פתרון יעיל שנכיר יותר מקרוב בשנים הבאות.
למעשה, זהו חלק מחזון 'המשולש החרדי' - רצף התיישבותי שמשתרע מבית שמש (שבה כבר עמלים על רמה ו', שתכלול בסופו של דבר למעלה מ-8,000 יחידות דיור), חותך לכיוון קרית גת, פלוגות וקרית מלאכי, ומשם, לעיר העתיד תילה וכמובן לכסיף, שתקום בסמיכות לערד ולדימונה מדרום.  
נדגיש כי העיר החרדית החדשה כסיף צפויה לצאת לדרך בקרוב, עם בנייני מגורים בני 10 קומות ותכנון נכון במטרה לנצל את הקרקע ולמקסם את מספר יחידות הדיור, כדי להגיע ל-25,000 תושבים בכ-5,500 יח"ד.
העיר כסיף שעמדה שנים ארוכות במחלוקת, הפכה לפתרון אידיאלי, הן כחלק מהמשולש החרדי והן משום שפשוט לא נותרה כל ברירה. המצוקה גוברת, הדרום מתפתח – כשקהילת גור מונה כיום בערד כ-2000 משפחות ובדימונה מתגוררות מאות משפחות נוספות כפתרון דיור מהותי – וכסיף כבר אינה נחשבת סוף העולם. אם לשפוט לפי המציאות המתקדמת במהירות, ירוחם אף היא עשויה למצוא את עצמה על המפה כנקודת התיישבות חרדית שמתעוררת לחיים בעשור הקרוב.
ומשם, נעבור לעיר נתיבות שחווה בשנים האחרונות צמיחה מואצת ותנופת בניה משמעותית, במסגרתה משווקות אלפי יחידות דיור במספר שכונות חדשות.
התושבים והיזמים החרדים אוהבים לכנות את נתיבות כ'בית שמש של הדרום' - ואכן, בשנים הקרובות העיר צפויה להכפיל את עצמה ולהיות אחת הערים הגדולות בדרום.
הסכם הגג שנחתם בעיר מעניק לה מסגרת של למעלה מ-32 אלף יחידות דיור חדשות, למעלה מ-30% מהן מיועדות לציבור החרדי. רובן יוקמו בסמיכות לקהילה החרדית הקיימת, לשכונת רמת מאיר החדשה ולקריית בית הלוי.
כיום, כמחצית מתושבי העיר חרדים, ולצד שכונות הענק שיכללו את עשרות אלפי היחידות החדשות מתוכננים שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף של 1.2 מיליון מ"ר.
שכונת 'נתיבות צפון' תוקם על פני שטח של כ-4.3 אלף דונם ותכלול כ-20 אלף יח"ד, לצד כמיליון מ"ר למסחר ותעסוקה, וכן מבני ציבור, שבילים, אזורי פנאי, נופש ושטחים ציבוריים נרחבים.
שכונת 'רמת נתיבות' תשתרע על פני כ-3.7 אלף דונם, ותאכלס כ-12,000 יח"ד. בשלב הראשון ישווקו כ-2,500 יח"ד מתוכנית זאת, ובנוסף כ-300,000 מ"ר למסחר ותעסוקה וכן שטחים למוסדות חינוך וציבור, שבילים, תשתית דרכים ואזורי פנאי, נופש ושטחים ציבוריים נרחבים.
ואין סקירה על נתיבות, בלי להזכיר את ההתפתחות המטאורית של אופקים - עד לפני שנים ספורות עיירת פיתוח, שהופכת לסיפור הצלחה מרשים עם בניה מואצת וחסרת תקדים. 
שני הסכמי-גג רצופים מביאים לאופקים 29 אלף יחידות דיור חדשות: ההסכם הראשון שכלל 12 אלף דירות ששיווקן כבר הסתיים, בעוד ההסכם השני שנחתם השנה מוסיף 17 אלף יחידות נוספות, במטרה להגיע ליעד של 120 אלף תושבים עד 2035. 
במרכז ההסכם ניצבת שכונת 'אפיקי הנחל', שקיבלה בסוף 2024 אישור לשלב ב' הכולל 5,800 דירות נוספות מעבר למלאי הקיים. שני מכרזי רמ"י באפיקי הנחל הוקצו מראש ל'צביון חרדי', וגם הגרלות 'דירה בהנחה' מייעדות מאות יחידות דיור לזכאים, בצביון חרדי. 
יזמים מהשורה הראשונה כבר מבצעים עבודות בשטח, כשמחצית מהפרויקטים מתבצעים במסלול 'מחיר מטרה'. במקום קיימות גם דירות 3-5 חדרים במחירים של החל מ-950 אלף שקל, במסגרת קבוצת רכישה. 
הממשלה מעניקה לתושבי אופקים יתרונות כלכליים משמעותיים. כ"אזור פיתוח א'" העיר מקנה לתושבים חדשים הטבות מס הכנסה של עד 18%. המנוע הכלכלי של העיר מתחזק ממספר מקורות. אזור התעשייה "שקד ב'" יחד עם אזור התעשייה דרום-מערב, הפרושים על 700 דונם, מקבלים הקצאות קרקע ממשלתיות וצפויים לספק מאות משרות חדשות. במקביל, מוקם קמפוס תעשייה-לוגיסטיקה בהשקעה של 150 מיליון שקל. תכנית המתאר צפון-מערב אופקים מוסיפה מוקד מסחר ובריאות עם 369 דירות ו-100 חדרי מלון.
המערכת התחבורתית עוברת שדרוג מקיף שיחבר את אופקים בצורה טובה יותר לשאר הארץ. הארכת כביש 6 דרום תסתיים ב-2028 ותקצר את זמני הנסיעה למרכז הארץ בעשרות דקות. במקביל מתקדם חשמול מואץ של קו הרכבת באר שבע-אשקלון, ותחנת אופקים תשודרג במסגרת הפרויקט.
וכמובן, לא שכחנו את התשתית החינוכית והקהילתית שכוללת מוסדות חינוך, בתי כנסת, מרכזי תורה ושירותים ייעודיים.
ללא ספק, בלב הנגב הצפוני מתרחשת מהפכה שקטה שעשויה לשנות את מפת הדיור החרדי בישראל, ואופקים ונתיבות כמו מתחרות זו בזו מי תהיה מוקד המשיכה הבא של הציבור החרדי בכיוון דרום, אחרי קרית גת, וערי העתיד תילה, כסיף ופלוגות.

שינוי מגמה: הצעירים בוחרים בפריפריה

סקר של המכון לאסטרטגיה ומדיניות חרדית חושף כי לראשונה, מרבית רכישות הדירות בציבור החרדי מתבצעות בערי פריפריה כמו עפולה, נוף הגליל, טבריה ונתיבות – ולא בערים החרדיות הוותיקות כמו בני ברק וירושלים.
הסיבות לשינוי כוללות עלייה במחירי הדיור, ירידה ביכולת ההורים לסייע כלכלית, והעדפה גוברת לשכירות. 70% מהזוגות הצעירים מממנים את הדירה בעצמם, לרוב באמצעות משכנתא גבוהה.
הסקר מאשש מגמה שמתחזקת בשנים האחרונות - המעבר של האוכלוסייה החרדית לערי הפריפריה. 17% דיווחו שרכשו דירה להשקעה לא בעיר שבה הם מתגוררים, מתוכם - 52% רכשו דירה בפריפריה.
הכותב הינו  איש תקשורת. הנכתב במאמר זה הינו על דעת הכותב בלבד ובאחריותו.

המידע המופיע באתר נועד להעניק ידע וקווים כלליים מנחים בתחום התנהלות פיננסית נכונה. המידע עשוי להיות חלקי או כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ אישי. אין לראות במידע האמור משום המלצה, ייעוץ או חוות דעת מקצועית ויש להיוועץ עם גורם מקצועי לצורך קבלת ייעוץ המותאם לצרכיו האישיים של הלקוח.