ما الذي عليكم معرفته قبل أن تأخذوا قرضا عقاريا (مشكنتا)

يعد قرض الرهن العقاري (مشكنتا) واحدا من أكبر الخطوات في حياتكم وأكثرها تأثيرا عليها، وهنالك عدد من الأمور التي يجب أخذها في الاعتبار مسبقا، لتجنب المفاجآت لاحقا.

هيا، لنشتري بيت! أنتم تدركون أن هذه الفرصة والإمكانية قائمة أمامكم، وأنتم تسعون لتحقيقها. في هذه اللحظات، تعد كلمتي شقة و"مشكنتا" هي مشكلة من مشاكل الآخرين، أما مصطلحات مثل "تقييم المثمن" أو "تسجيل الرهن العقاري" تخص عالم آخر، أما عما قريب، فستسبحون في عالم المصطلحات هذا. وكما ستدركون أنكم إن قمتم بكل شيء كما يجب، فإن الأمر لن يكون فظيعا إلى حد كبير.
الجزء "المخيف" في القرض العقاري هو الالتزام طويل الأمد بمصروف شهري كبير إلى حد ما، ولكن ننصح أن نتذكر بأن الكثير ممن يأخذون القروض العقارية كانوا يعيشون قبل ذلك في بيوت بالإيجار، وهم معتادون على دفع مبالغ كبيرة في كل شهر. ومع ذلك، فإن عليكم أن تتذكروا أن أقساط السداد الشهرية قد تتغير في الرهن العقاري بسبب تغير الفوائد في الاقتصاد وربط القرض العقاري، ولا توجد طريقة لتقليص الدفعات على مدار الزمن، لأن أي وقف لأقساط القرض قد تجر معها زيادة الدين.
ما هي إذا الخطوات التي عليكم فعلها قبل توجهكم إلى البنك؟ كيف يمكنكم الاستعداد مسبقا لقرض يتم توزيع سداده على مدى عشرات السنوات؟
حسنا. هيا نبدأ!

قبل أن تقوموا بتقديم طلب للقرض: قائمة مهمات

ما هي ثروتكم الشخصية؟

في ذات الوقت الذي تبحثون فيه عن الشقة، وتتخذون قرارا بشأن حجمها، ومكانها، وعلى أية احتياجات ينبغي أن تسدها، فإن الخطوة الأولى تتمثل في فهم ما هي الثروة الذاتية الخاصة بكم، أي ما هو المبلغ الذي تملكونه، والذي سيحدد السعر الأقصى للشقة الذي يمكنكم أن تسمحوا لأنفسكم بالالتزام بدفعه. تتكون ثروتكم الشخصية من أي مبلغ سائل متوفر في يدكم، وفي بعض الأحيان تكون المبالغ المودعة في صناديق التقاعد وصناديق الادخار قادرة على زيادة ثروتكم الشخصية.
حينما نتحدث عن الثروة الشخصية، فإن الهدف هو تحقيق أكبر مبلغ ممكن، ولكن في نفس الوقت أن نتذكر أن الحياة قد تنطوي على بعض المفاجآت والأحداث غير المتوقعة التي قد تتسبب في نفقات غير متوقعة. لذلك من المهم عدم إفراغ احتياطاتكم تماما.

فيما يلي بعض القيود الأساسية التي يفرضها بنك إسرائيل:

1. نسبة التمويل القصوى التي يحق للبنك مقدم القرض تقديمها:
حتى 75% من قيمة الشقة، لدى شراء شقة أولى ووحيدة
حتى 70% خلال تبديل شقة (بيع شقة موجودة وشراء شقة جديدة)
حتى 50% من قيمة شقة يتم شراؤها لأغراض الاستثمار الشخصي (بمعنى: شقة ثانية، أو ثالثة، إلخ).).
2. مكونات القرض العقاري :
حتى ثلث مبلغ القرض فقط(33%) يمكنه أن يكون في مسار الفائدة المتغيرة
ثلث المبلغ على الأقل (33%) من مبلغ القرض يجب أن يكون في مسار فائدة ثابتة، على امتداد فترة القرض بأكملها.
الثلث المتبقي يمكن أن يكون بفائدة متغيرة شريطة أن يتم تحديد الفائدة في أي من مواعيد التغيير لمدة 5 سنوات على الأقل. وعلى أي حال، يجب ألا تزيد فترة القرض عن 30 سنة
3. القيود المفروضة على مبلغ القسط الشهري:
يضع بنك إسرائيل قيودا على أقساط السداد الشهري خاصتكم للقرض بحيث لا تزيد عن 50% من مدخولكم الشهري المتاح. المقصود بالمدخول الشهري المتاح هو مجمل المداخيل العائلية بعد طرح الالتزامات الثابتة طويلة الأمد (فوق 18 شهرا من التوقيع على اتفاقية القرض العقاري) على غرار: القروض الأخرى، مدفوعات النفقة، وغيرها.
عادة ما يكون البنك صارما ولا يوافق على القروض التي يتجاوز سدادها الشهري أكثر من 40% من مجمل الدخل المتاح للمقترضين.
للتوضيح: لنفترض أن دخلكم الشهري هو 15،000 شيكل، ولديكم أكثر من عام ونصف لتسديد قرض السيارة التي قمتم بشرائها (2،000 شيكل في الشهر). في هذه الحالة، فإن الدخل الشهري المتاح هو 13،000 شيكل. سيمتنع البنك عن المصادقة على قرض يزيد قرض سدادها الشهري عن 5،200 شيكل التي تشكل 40% من الـ 13،000 شيكل.

ما هو مبلغ القرض الذي علينا طلبه؟

الآن، بعد أن عرفتم ما هي الثروة الشخصية التي تملكونها، بإمكانكم احتساب المبلغ الأقصى للقرض الذي يمكنكم الحصول عليه، وفقا لمناسيب التمويل القصوى المفصلة أدناه.
السؤال التالي الذي يجب أن تطرحوه على أنفسكم لتعرفوا مبلغ القرض المناسب لكم هو القسط الذي ستعيدونه شهريا والذي ستلتزمون بإعادته. يجب عليكم أن تتذكروا أن الحد الأقصى للقرض هو التزام بإعادة أقساط شهرية عالية أو لفترة طويلة جدا. كلما كان القرض أصغر فإن هذا يعني قسطا شهريا منخفض أكثر أو لفترة زمنية أقصر. هذه قرارات فردية وموضوعية تتعلق بنمط حياتكم واحتياجاتكم، ووفقا للشقة التي تعتزمون شراءها.
من المهم جدا أن تتذكروا أن عملية شراء الشقة بحد ذاتها هي عملية تترافق مع نفقات كبيرة، وبالتالي، فإن عليكم تخصيص المبلغ المطلوب لتغطية هذه النفقات من المبلغ الذي في أيديكم (الثروة الشخصية والقرض العقاري).
إن بنك إسرائيل، الذي يراقب البنوك، يحميكم من قرارات غير سليمة، ويقوم بمراقبة وتنظي مجالات القروض العقارية في البلاد بصورة صارمة. ويهدف إلى الحفاظ على جمهور المستفيدين من القروض العقارية من التزامات لن يمكنهم الالتزام بها، ومنع النظام البنكي من السماح بوقوع مثل هذه الحالات. وبهذا، عمليا، يحمي بنك إسرائيل توازن الاقتصاد والأنظمة المالية.

ما هو حجم القسط الشهري الخاص بكم؟

أنتم تفهمون مقدار ما يرغب البنك في تقديمه، ولكن هنالك حسابات يجب عليكم أن تقوموا بها وحدكم وأن تفهموا جيدا إن كان بإمكانكم الالتزام الأقساط التي ستلتزمون بها. من المهم أن تأخذوا في الحسبان أن دخلكم المتاح عمليا هو أصغر بكثير من ذلك الذي يتم احتسابه من البنك، فإلى جانب الالتزامات طويلة الأمد، هنالك جميع النفقات الشهرية "العادية" التي تشمل دفع أقساط المؤسسات، واللوازم الغذائية، والملابس، وصولا إلى الترفيه.
يبدو أن الجزء الأقل متعة في عملية القرض العقاري هو النظر المعمق على جميع نفقاتكم، والمحاولات الحقيقية في "تنظيمها"، للمرة الأولى في حياتكم على ما يبدو. هل تريدون نصيحتنا؟ هذه فرصة من أجلكم للانتقال إلى حياة محسوبة، صحيحة، وأكثر هدوءا.
ابنوا لأنفسكم جدولا للدخل والنفقات، ضعوا جميع المدخولات قبالة جميع النفقات، وستدركون ما هو دخلكم الحقيقي الممكن إنفاقه ابتداء من تاريخ استلام القرض.
مع ذلك، عليكم أن تتذكروا أن عليكم أن تتخذوا القرارات بالاعتماد على عوامل عديدة من ضمنها توقعات المدخولات المتاحة لكم بعد عشرة سنوات وعشرين سنة، حيث أنكم تلتزمون بإعادة أقساط شهرية لمدة فترة طويلة إلى الأمام. هنالك بضعة توقعات أساسية يجب أن تضعوها وأن تدخلوها في حساباتكم: ارتفاع الراتب مع الخبرة والأقدمية، المكافآت والمبالغ المالية المختلفة التي من المتوقع أن تدخل في تلك السنوات، صناديق الادخار والأموال التي ستصير سائلة، وغيرها، كما أن عليكم في المقابل أن تحتسبوا زيادة عدد أفراد العائلة وارتفاع النفقات الشاملة نتيجة لذلك.
بعد فروغكم من جميع الحسابات (الثروة الشخصية، القدرة على إعادة الأقساط، وشروط القرض) لديكم بملغ لشراء شقة، والآن بات بإمكانكم البحث عن الشقة التي ستصبح شقتكم!
هل عذرتم على شقة؟ ستتمثل الخطوة التالية في طلب مصادقة مبدئية على القرض العقاري. لا يتطلب تقديم الطلب دفع رسوم، وهو لا يلزمكم بأخذ القرض. سيشار في الوثيقة التي تستلمونها إلىمبلغ القرض الشامل الذي يصادق البنك على منحكم إياه، وستفصل فيه شروط القرض. هذه الوثيقة سارية المفعول لمدة 24 يوما من موعد توقيع البنك عليها.

بعد الحصول على الموافقة المبدئية، يمكنكم متابعة عملية الحصول على القرض العقاري، حيث ستصبح في نهاية المطاف لديكم شقة خاصة!

عدم الإلتزام بسداد القرض قد يؤدّي إلى فرض فائدة تأخير واتخاذ إجراءات لتحصيل القرض

* إذا كان هناك تناقض أو تعارض بالمعلومات والتعليمات بين موقع البنك باللغة العربية وموقع البنك باللغة العبرية , تكون المعلومات والتعليمات بموقع البنك باللغة العبرية هي المعتمدة ويتم التعامل حسبها